涉外经济合同律师

89人浏览 2024-04-21 03:04:48

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    伊筱影
    伊筱影

    房地产律师靳双权作为从业十余年的资深房地产律师办理了大量房地产纠纷案件,积累了大量办理房地产案件的经验,现在房地产律师靳双权将这些案件改编为房地产纠纷案例,如果和你正在经历的纠纷相似,希望可以帮助到你,本案件是一起腾退房屋的案件,现在我把这个案子改编为案例的形式,希望可以帮助到你。(为保护当事人的隐私安全,本文当事人全部使用化名)一、原被告诉求原告诉称:2015年10月21日,原告与被告签署了《存量房屋买卖合同》,同日,原告与被告北京林家房地产公司签署了《补充协议》。约定:被告所售房屋坐落于某区627号号,房屋成交价格为一千万元,原告当天向被告支付购房定金人民币一百万元, 2015年11月17日支付购房款四百万元,2015年12月21日过户,并且支付购房款五百万元;被告应当在过户当天将房屋交付给原告。买卖合同及补充协议签署后,原告依约当天向被告支付了定金一百万元及中介服务费。付款后中介机构北京林家房地产公司安排原被告双方办理网签手续,原告立即按要求准备齐相关资料,被告却一再拖延,使无法办理网签手续。由于被告原因,原告提出办理网签的同时当面交易,网签时原告可立即支付购房款四百万元,但被告仍拒不网签。被告已构成违约,现为维护个人合法权益,原告特诉至法院,要求判决被告继续履行房屋买卖合同,协助原告办理房屋网签手续及过户手续,交付房屋。被告辩称:同意继续履行合同,同意为原告办理房屋产权手续、交付房屋,但是原告要求被告不按照真实的房屋买卖合同的价格一千万元进行网签,而是要按照四百五十万元进行网签,被告不同意,被告要求按照真实的房屋交易价格进行网签。原告为了避税,在让被告签订阴阳合同,被告认为要承担法律风险。不同意违反法律规定去签订网签合同。二、审理查明2015年10月21日,原告与被告经北京林家房地产公司中介签署了《存量房屋买卖合同》,约定:被告所售房屋坐落于某区627号,房屋成交价格为一千万元,原告于签订合同当天向被告支付购房定金人民币一百万元,原告于2015年11月17日向被告支付购房款四百万元,原告于2015年12月21日过户当天支付购房款五百万元;自本合同签订之日起九十日内甲乙双方向房屋登记部门办理该房屋的权属转移手续;被告应当在过户当天将房屋交付给原告。买卖合同约定房屋成交价格为一千万元,房屋净价四百五十万元,其他费用共计人民币五百五十万元,买卖双方一致同意按照房屋净价交易。房屋买卖合同及补充协议签署后,原告依约于签订合同当天即2015年10月21日向被告支付了定金一百万元。付款后中介机构北京林家房地产公司安排双方办网签,原告准备齐相关资料,被告因中介公司提供的网签合同上载明的房屋价款为四百五十万元,不同意按照该价款签订网签合同,原告亦未向被告支付购房款。诉讼中,原告于2015年12月16日向被告汇款四百万元购房款。三、判决如下:1、原告李琳琳与被告胡丽静继续履行《北京市存量房屋买卖合同》。2、原告李琳琳给付被告胡丽静剩余购房款五百五十万元。3、被告胡丽静于按照一千万元的房价款配合原告李琳琳办理过户手续。4、驳回原告李琳琳其他诉讼请求。四、资深房产律师靳双权点评资深房产律师靳双权认为,原告与被告之间依法签署的房价为一千万元的房屋买卖合同是双方当事人真实意思表示,合法有效。但双方之间签署的房屋净价款为四百五十万元的补充协议,是双方为了避税而签订的,该协议约定的房屋价款并非双方当事人真实意思表示。现被告表示同意履行房屋买卖合同,拒绝按照四百五十万元的房价进行网签,只同意按照一千万元的价格办理网签、过户手续,于法有据。

  • 夏目家的小鱼
    夏目家的小鱼

    房屋买卖纠纷合同律师事务所是专门处理房屋买卖纠纷合同案件的法律服务机构。该律师事务所的主要职责是为客户提供各类与房屋买卖相关的法律咨询、起草和审核合同、调查取证、代理诉讼等法律服务。房屋买卖纠纷合同律师事务所的工作范围包括但不限于以下几个方面:1. 法律咨询:为客户解答与房屋买卖合同相关的法律问题,提供专业的法律建议和指导,帮助客户了解相关法律规定和权益。2. 合同起草和审核:根据客户的需求,帮助起草和审核房屋买卖合同,确保合同内容合法、合规,并保护客户的利益。3. 调查取证:当房屋买卖纠纷发生时,律师事务所可以进行调查取证工作,收集相关证据材料,为后续的法律程序提供支持。4. 代理诉讼:如果合同纠纷无法通过协商解决,律师事务所可以代表客户起诉或应诉,并在法庭上进行辩护和代理。他们会运用相关法律知识和技巧为客户争取最有利的结果。房屋买卖纠纷合同律师事务所需要具备专业的法律知识和实践经验,精通房地产法和合同法等相关法律法规。他们应该熟悉不同地区的房屋买卖市场和相关政策,能够准确理解和解释合同条款,及时发现合同中的风险因素,并为客户提供有效的解决方案。在选择房屋买卖纠纷合同律师事务所时,客户需要考虑律师的资质和专业背景,了解律师事务所的实力和信誉,以及其在类似案件中的成功经验等方面。

  • 绝色佳人
    绝色佳人

    房屋买卖纠纷合同律师事务所是专业处理房屋买卖纠纷的法律机构。以下是关于该事务所的详细回答:1. 简介:房屋买卖纠纷合同律师事务所是一家专门提供法律服务,解决房屋买卖纠纷的机构。该事务所拥有一支专业的律师团队,他们具有丰富的房地产法律经验和专业知识,能够为客户提供全面的法律咨询和辩护服务。2. 服务内容:房屋买卖纠纷合同律师事务所的主要服务内容包括但不限于:起草和审核买卖合同、解释合同条款、协助客户进行房屋交易、处理合同违约纠纷、代理客户进行仲裁或诉讼、提供法律咨询和指导等。3. 解决纠纷:该事务所的律师通过全面了解和熟悉相关法律法规,以及对实际案例的深入研究,能够为客户提供专业的纠纷解决方案。无论是通过协商、调解还是诉讼等手段,他们都会积极为客户争取合理的权益。4. 保密性:房屋买卖纠纷合同律师事务所对于客户的个人信息和案件相关信息具有严格的保密性。他们将尊重客户的隐私,并确保客户的信息不会泄露给任何第三方。5. 成本和收费:该事务所通常会与客户进行初步的咨询,了解案件的具体情况后,根据工作量和风险来确定收费方式和金额。律师费用通常是按小时计费或按案件进度支付。房屋买卖纠纷合同律师事务所是专业解决房屋买卖纠纷的法律机构,他们能够为客户提供全面的法律服务,帮助客户解决与房屋买卖相关的法律问题和纠纷。

  • 小玉米
    小玉米

    重赏之下必有勇夫,呵呵...浅谈一下我的看法,仅供参考:(一)理论上讲:根据楼主所述“我同张签了合同,大致是将房子租给张,09年6月1起租期为3年”所以您已经默许了刘的转租合同,合同尽管没生效但已经成立了。也就不适用《合同法》第二百二十四条 承租人经出租人同意,可以将租赁物转租给第三人。承租人转租的,承租人与出租人之间的租赁合同继续有效,第三人对租赁物造成损失的,承租人应当赔偿损失。承租人未经出租人同意转租的,出租人可以解除合同。如果张有下列情形,你可以解除合同。《合同法》第二百二十七条 承租人无正当理由未支付或者迟延支付租金的,出租人可以要求承租人在合理期限内支付。承租人逾期不支付的,出租人可以解除合同。09年6月是合同生效时间,由第二百二十九条 租赁物在租赁期间发生所有权变动的,不影响租赁合同的效力。也就是所谓的“买卖不破租赁”。所以即使房子卖了,如果租赁合同不到期也不能终止合同。楼主卖房时可以给买方协商一下,大不了租金归买方就是了。我不明白楼主为什么非要要他搬走,你是房子的物主,买卖自然由你决定。虽然买卖不破租赁,但反过来讲,租赁也不影响买卖啊,由第二百三十条 出租人出卖租赁房屋的,应当在出卖之前的合理期限内通知承租人,承租人享有以同等条件优先购买的权利。所以你可以把房子卖掉,如果张不同意你卖,你可以让张以相同的价格买下你的房子的。(二)针对楼主的情况可以:1先和张某协商一下,最好别打官司,给他讲清楚诉讼又费时又费力。2我不知道你们的合同具体怎么签的,你最好拿合同找个当地的律师咨询一下,一般情况下合同上总能找到写漏洞,把握住!3特别是关于租金和租赁期的条款,一定有突破口,如果没有约定具体(记住:必须是书面约定)数额,将对你非常有利!4房子是你的!可以采取适当非常手段!

  • 那年青春
    那年青春

    第三人可否主张房屋买卖合同无效 一、从实务的角度看合同具有相对性,合同双方当事人之外的人可以称之为第三人。第三人要想主张合同无效,有两种途径:1、非诉讼途径。即直接告知房屋买卖双方,你们的合同是无效的,你们应当按照《合同法》第五十八条(合同无效或者被撤销后,因该合同取得的财产,应当予以返还;不能返还或者没有必要返还的,应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失,双方都有过错的,应当各自承担相应的责任)的规定返还财产,赔偿损失等。这基本不会起什么实际效果。2、诉讼途径。即通过一个诉讼程式来请法院确认房屋买卖合同的效力(我们所说的第三人可否主张房屋买卖合同无效一般也就是指第三人可否诉请确认房屋买卖合同无效)。走诉讼途径就必然涉及到一个问题,即法院是否受理的问题(不要误解所谓的立案登记制)。《民事诉讼法》第一百一十九条规定:“起诉必须符合下列条件:(一)原告是与本案有直接利害关系的公民、法人和其他组织;(二)有明确的被告;(三)有具体的诉讼请求和事实、理由;(四)属于人民法院受理民事诉讼的范围和受诉人民法院管辖。” 即原告要与本案直接利害关系才具备起诉的资格。具体到本文所讨论的问题就是第三人要与房屋买卖合同的效力的确认有直接的利害关系,如合同能被确认无效与第三人要有直接利害关系(如标的房屋是卖房人由第三人处购得,第三人和卖房人之间的房屋买卖合同已被确认无效,如果卖房人和买房人之间的房屋买卖合同能够被确认无效,第三人即可取得标的房屋的所有权)。即第三人要与房屋买卖合同效力的确认有直接利害关系才可以诉请确认合同无效。 我能不能主张房屋买卖合同无效买卖合同无 你好,房屋买卖合同无效的情形有:(1)一方以欺诈、胁迫的手段订立合同,损害国家利益;(2)恶意串通、损害国家、集体或者第三人利益;(3)以合法形式掩盖非法目的;(4)损害社会公共利益;(5)违反法律、行政法规的强制性规定。如果没有以上5种情形,则主张房屋买卖合同无效的理由不存在。但如果存在以下情形的,可以自合同签订之日起一年内主张撤销合同:(1)因重大误解订立的;(2)在订立合同时显失公平的。一方以欺诈、胁迫的手段或者乘人之危,使对方在违背真实意思的情况下订立的合同,受损害方有权请求人民法院或者仲裁机构变更或者撤销。 房屋买卖合同无效,无过错方可否主张房屋租金损失 房租的损失不应当由有过错的一方承担合同被确认为无效,即不存在继续履行问题,故基于合同有效可以获得的利益不属于赔偿损失的范围。房屋租金不是合同无效必然造成的损失,赔偿其房屋租金损失,没有法律依据。至于楼上提出“主张缔约过失责任”,缔约过失责任是违反先合同义务所产生的责任,是在合同成立之前才可能产生的责任。无效合同肯定是已经成立的合同,合同成立之后就不存在先合同义务了,也就不会产生缔约过失责任。 已付定金主张房屋买卖合同无效怎么办 房屋买卖合同无效,定金也就无效。这属于主合同无效,从合同就无效的情形。但房屋买卖合同很少无效的情形,建议慎重考虑诉讼策略。你还应该区分房屋买卖合同在债权合同的效力和物权合同效力的不同。 第三人要求确认房屋买卖合同无效,主体怎么列 一般是将房屋买卖合同的双方均被告。起诉确认他人的房屋买卖合同无效比较难,如果你知道房屋买卖合同签订未超过一年,建议起诉撤销房屋买卖合同,撤销的依据要相对容易举证。 房屋买卖合同无效赔定金吗,哪些情形房屋买卖合同无效 根据合同法的规定,一方以欺诈、胁迫的手段订立合同,损害国家利益;恶意串通,损害国家、集体或者第三人利益;以合法形式掩盖非法目的;损害社会公共利益;违反法律、行政法规的强制性规定的合同无效。以上为合同法中合同无效的情形,如果房屋买卖合同出现了法定(以上规定)、或者约定的无效情形,买卖合同即为无效。根据合同法的规定,合同部分无效,其他部分仍然有效。因此如果买卖合同无效,并不影响合同中对定金的约定。按照合同法的规定,约定定金的适用定金规则,给付定金的一方不履行约定的债务的,无权要求返还定金,收受定金的一方不履行约定的债务的,应当双倍返还定金。 房屋买卖合同无效的情形,房屋买卖合同无效怎么赔偿 根据合同法第五十二条 有下列情形之一的,合同无效:(一)一方以欺诈、胁迫的手段订立合同,损害国家利益;(二)恶意串通,损害国家、集体或者第三人利益;(三)以合法形式掩盖非法目的;(四)损害社会公共利益;(五)违反法律、行政法规的强制性规定。如果房屋买卖合同有上述情形,可以认定房屋买卖合同无效。合同无效的后果是:当事人因合同所取得的财产,应返还给对方。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失,双方都有过错的,应当各自承担相应的责任。这是我国法律关于合同无效后民事责任的规定。根据此规定,我国法律关于合同无效的法律后果因无效合同造成的后果不同而不同:无效合同未履行,双方也未因此遭受损失的,双方均不承担民事责任。合同已经履行的,双方应将依照合同从对方取得的财产予以返还。对于因合同无效而造成的损失,如属一方过错造成,有过错的一方应承担自己的损失并赔偿无过错方的损失。如属双方过错,根据过错程度各自承担相应的损失。 哪些情况下房屋买卖合同无效,房屋买卖合同无效怎么办 您好,房屋买卖合同无效的情形包括:1、房地产分离出卖,合同无效。由于房屋是建筑在土地上的,为土地的附着物,具有不可分离性,房屋的所有权通过买卖而转让时,该房屋占用范围内的土地使用权也必须同时转让。如果卖方将房产和土地分别卖于不同的买方,或者出卖房屋时只转让房屋所有权而不同时转让土地使用权,买方可以提出这种买卖合同无效。2、产权未登记过户,合同无效。房屋买卖合同的标的物所有权的转移以买卖双方到房屋所在地的房管部门登记过户为标志,否则,房屋买卖合同不能生效,也就不能发生房屋所有权转移的法律效果。即使房屋已实际交付也属无效。故只要房屋没有正式办理登记过户手续,即使卖方已收取了房价款,并将房屋交付买方使用,当事人仍可提出合同无效的主张。3、产权主体有问题,合同无效。出卖房屋的主体必须是该房屋的所有权人。非所有权人出卖他人房屋的,其买卖行为无效。房屋的产权为数人共有的,必须征得共有人同意才能出卖。出卖共有房屋时,须提交共有人同意的证明书。部分共有人未取得其他共有人同意,擅自出卖共有房屋的,其买卖行为也无效。4、侵犯优先购买权,合同无效。房屋所有人出卖共有房屋时,在同等条件下,共有人有优先购买权。房屋所有人出卖已租出房屋时,须提前三个月通知承租人,在同等条件下,承租人有优先购买权。所谓“同等条件”,主要是指房价同等,还包括房价交付期限、方式同等等。房屋所有人出卖房屋时侵犯共有人、承租人优先购买权的,共有人、承租人可以请求法院宣告该房屋买卖无效。5、单位违反规定购房,合同无效。机关、团体、部队、企业事业单位不得购买或变相购买城市私有房屋。如因特殊需要必须购买,须经县以上人民 *** 批准。单位违反规定,购买私房的,该买卖关系无效。有的单位以个人名义购买私房,产权也登记在个人名下,但实际上是单位出资,作为单位的固定资产用于生产、经营、办公或用作集体宿舍等,这种情况属于单位变相购买私房,该买卖关系无效。凡享受国家或企业事业单位补贴,廉价购买或建造的城市私有房屋,需要出卖时,只准卖给原补贴单位或房管机关,否则也无效。6、价格欺诈,显失公平,合同无效。买卖城市私有房屋,双方应当本着按质论价的原则,参照房屋所在地人民 *** 规定的私房评价标准议定价格,经房屋所在地房管机关同意后才能成交。买卖合同生效后,双方均不得因价格高低无故翻悔,应按合同议定的价款、期限和方式交付。但如果出卖人在房屋质量问题上有欺诈、隐瞒行为或在成交后发现内在质量问题的,买受人可要求同出卖人重新议定价格,协商不成的,可向法院起诉。如能给出详细资讯,则可作出更为周详的回答。 什么样的房屋买卖合同无效,房屋买卖合同无效怎么索赔 您好,(一)房屋与土地分开转让的,(现实中房产和地产分开转让的情形,房产不得转让/地产不得转让)法律规定:《城市房屋产权产籍管理暂行办法》(建设部颁布实施)的第三条规定:“城市房屋的产权与房屋占用土地的使用权实行权利人一致的原则,除法律法规另有规定的外,不得分离”《城镇国有土地使用权出让和转让暂行条例》第二十四条规定:“土地使用者转让地上建筑物、其他附着物所有权时,其使用范围内的土地使用权随之转让,但地上建筑物、其他附着物作为动产转让的除外”《城市房地产管理法》第四十二条规定:“房地产转让时,土地使用权出让合同载明的权利、义务随之转移。”法理分析:这是因为房屋是建筑在土地上的,为土地的固定附着物,二者之间具有不可分离性,否则,极易引起损失或导致纠纷。房屋的所有权通过买卖合同转让时,该房屋占用范围内的土地使用权也必须同时转让。如果出卖人将房产和土地使用权分别卖与不同的买受人,或者出卖房屋时只转让房屋所有权而不同时转让土地使用权,则该类买卖合同应当是无效的。(二)侵犯优先购买权的。法律规定:《民法通则》第七十八条第二款规定:“按份共有财产的每个共有人有权将自己的份额分出或者转让,但在出售时,其他共有人在同等条件下,有优先购买的权利。”《关于贯彻执行〈中华人民共和国民法通则〉若干问题的意见》(试行)第一百一十八条规定:“出租人出卖出租房屋,应提前三个月通知承租人,承租人在同等条件下,享有优先购买权,出租人未按此规定出卖房屋的,承租人可以请求人民法院宣告该房屋买卖无效。”《合同法》第二百三十条条也有相应规定:“出租人出卖租赁房屋的,应当在出卖之前的合理期限内通知承租人,承租人享有以同等条件优先购买的权利。”法理分析:房屋所有人在转让涉及到共有或出租的房屋时,在同等条件下,其他共有权人或承租人有优先购买权。这就是说,所转让的房屋的产权为数人共有或已对外出租的,必须征求共有人或承租人的是否行使优先购买权。未取得其他共有人或承租人的同意,擅自出卖房屋的,其买卖行为一般应为无效。(三)因欺诈而转让商品房的。法律规定《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十条规定:买受人以出卖人与第三人恶意串通,另行订立商品房买卖合同并将房屋交付使用,导致其无法取得房屋为由,请求确认出卖人与第三人订立的商品房买卖合同无效的,应予支援。(四)商品房预售违法的。法律规定我国《房地产管理法》第四十五条规定,商品房预售应当符合下列条件:已交付全部土地使用权出让金,取得土地使用权证书;持有建设工程规划许可证; 按提供预售的商品房计算,投入开发建设的资金达到工程建设总投资的百分之二十五以上,并已经确定施工进度和竣工交付日期;向县级以上人民 *** 房产管理部门办理预售登记,取得商品房预售许可证明。如不符上述条件,买受人可请求法院或仲裁机构宣告该买卖无效。(五)在商品房转让过程中,涉及到土地使用权转让违法的。法律规定《城市房地产管理法》第三十八条、三十九条、第四十条的相关规定,以下合同应为无效:以出让方式取得土地使用权的,没有按照出让合同约定已经支付全部土地使用权出让金,并取得土地使用权证书;按照出让合同约定进行投资开发,属于房屋建设工程的,没有完成开发投资总额的百分之二十五以上,属于成片开发土地的,没有形成工业用地或者其他建设用地条件;转让房地产时房屋已经建成的,没有房屋所有权证书;以划拨方式取得土地使用权的,转让房地产时,应当按照国务院规定,报有批准权的人民 *** 审批而没有报批或不予批准的;有批准权的人民 *** 准予转让的,应没有办理土地使用权出让手续并依照国家有关规定缴纳土地使用权出让金的。(六)其他的法律法规的强制性规定禁止转让的。如司法机关和行政机关依法裁定、决定查封或者以其他形式限制房地产权利的;依法收回土地使用权的;权属有争议的等。对这些特殊情形,应具体分析而不宜一概认为无效。(一) 房屋买卖未采用书面形式。法律规定《城市房地产管理法》第四十一条规定:“房地产转让,应当签订书面转让合同,合同中应当载明土地使用权取得的方式。”《合同法》第十条规定:“当事人订立合同,有书面形式、口头形式和其他形式。法律、行政法规规定采用书面形式的,应当采用书面形式。当事人约定采用书面形式的,应当采用书面形式。”房到买卖合同的签订应当采用书面形式。但我国也《合同法》第三十六条规定:“法律、行政法规规定或者当事人约定采用书面形式订立合同,当事人未采用书面形式但一方已经履行主要义务,对方接受的,该合同成立。”法律分析由此可见,房屋买卖合同即使未采用书面形式,也并不必然导致合同无效。如买卖双方均实际履行了主要义务,买受人已交付了房款,并实际使用和占有了房屋,又没有其他违法行为,只是该买卖合同没有书面形式的,应认为买卖关系有效。但为了过户的需要,应补签书面的房屋买卖合同,买方可要求卖方协助办理产权过户手续。如双方未履行口头合同的主要义务且并不能就此达成一致,则该合同应认定为无效的合同。(二) 卖方转让没有所有权证书的房屋买卖合同。法律规定《城市房地产管理法》第三十八规定不得转让。但从该条立法目的上看,其规定应当是属于行政管理性的,违反这一规定,仅是产生房屋转让不能及时颁证或不能如期过户的结果。《合同法》第一百三十一条规定,“出卖的标的物,应当属于出卖人所有或者出卖人有权处分。法律、行政法规禁止或者限制转让的标的物,依照其规定。”可见,只要标的物合法且有权处分,对于标的物是否有相关证照,合同法并无特别要求。《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条、第十九条的规定也可以推汇出:房屋买卖合同签订时,尽管该房屋尚未办理所有权登记,合同也有效。对此应理解为:房地产权利人没有现实房屋的产权证而不能办理房屋转让过程中涉及到的登记过户手续,但不应据此认为预购房买卖合同必然无效。如双方在签订协议时对房屋权属证书尚未领取的状况是明知的,且当条件或期限成就时就可以办理过户手续,产权亦无其他争议或购买的房屋已交付原告入住时,一般应认定为有效。如卖方隐瞒无证的事实或因存在屋建造存在违法行为且已被有关机关确定,根本不能取得所有权证的,则此类合同应为无效。(三) 没有办理过户手续而引起发一方反悔的。法律规定《关于私房买卖的成立一般应以产权转移登记为准的覆函》(1990年2月17日最高人民法院)强调:“签订房屋买卖协议以后,提出解除买卖协议,未办理产权转移登记手续,应认为该民事法律行为依法尚未成立。一方翻悔是允许的。”《关于范怀与郭明华房屋买卖是否有效问题的覆函》(1992年7月9日最高人民法院)答复:“房屋买卖系要式法律行为,农村的房屋买卖也应具备双方订有书面契约、中人证明、按约定交付房款以及管理房屋的要件;要求办理契税或过户手续的地方,还应依法办理该项手续后,方能认定买卖有效。”《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第六条明确规定:“当事人以商品房预售合同未按照法律、行政法规规定办理登记备案手续为由请求确认合同无效的,不予支援。”《物权法》第十五条规定:“ 当事人之间订立有关设立、变更、转让和消灭不动产物权的合同,除法律另有规定或者合同另有约定外,自合同成立时生效;未办理物权登记的,不影响合同效力。《关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释(一)》第九条中规定:“依照合同法第四十四条第二款的规定,法律、行政法规规定合同应当办理批准手续,或者办理批准、登记等手续才生效,在一审法庭辩论终结前当事人仍未办理批准手续的,或者仍未办理批准、登记等手续的,人民法院应当认定该合同未生效;法律、行政法规规定合同应当办理登记手续,但未规定登记后生效的,当事人未办理登记手续不影响合同的效力,如果原告请求被告交付该讼争房屋,则人民法院应当责令被告继续履行其合同,并责令被告协助原告办理房屋过户手续。”法律分析由此可见,房屋买卖合同是否进行登记已在法律上确认不是生效条件,仅是未办理有关手续之前,不具有将合同指向标的房产权属变更的效力。本质上说,这涉及到的债权行为和物权行为二元划分的理论,只要双方签订的不动产转移合同(债权行为)依法有效,当事人双方就应按合同约定和法律规定办理不动产登记(物权行为)手续。因合同一方原因未办理过户登记手续的,人民法院应责令其继续履行,办理过户登记。(四) 房屋共人擅自转让的行为。法律规定《关于适用〈婚姻法〉若干问题的解释(一)》第十七条第(二)项“夫或妻非因日常生活需要对夫妻共同财产做重要处理决定,夫妻双方应当平等协商,取得一致意见。他人有理由相信其为夫妻双方共同意思表示的,另一方不得以不同意或不知道为由对抗善意第三人”《关于贯彻执行〈中华人民共和国民法通则〉若干问题的意见》第八十九条“共同共有人对共有财产享有共同的权利,承担共同的义务。在共同共有关系存续期间,部分共有人擅自处分共有财产的,一般认定无效。但第三人善意、有偿取得该项财产的,应当维护第三人的合法权益;对其他共有人的损失,由擅自处分共有财产的人赔偿”《物权法》第一百零六条规定:“ 无处分权人将不动产或者动产转让给受让人的,所有权人有权追回;除法律另有规定外,符合下列情形的,受让人取得该不动产或者动产的所有权:(一)受让人受让该不动产或者动产时是善意的;(二)以合理的价格转让;(三)转让的不动产或者动产依照法律规定应当登记的已经登记,不需要登记的已经交付给受让人。受让人依照前款规定取得不动产或者动产的所有权的,原所有权人有权向无处分权人请求赔偿损失。当事人善意取得其他物权的,参照前两款规定。”法理分析 可见,我国法律已确立了我国物权的善意取得制度。只要符合善意取得的条件,即买方受让房屋时出于善意,不知有其他共有人或无从审查是否有其他共有人或有充足的理由人认为其他共有人并不反对,支付了合理的对价,并进行了登记。则从保护善意第三人、维护交易秩序的目的出发,应当认定合同的效力允许买方取得房屋的所有权。(五) 城镇非农业户口居民购买农村居民房屋的合同。法律规定《土地管理法》第六十三条规定:“农民集体所有的土地使用权不得出让、转让或者出租用于非农业建设。”,《国务院关于深化改革严格土地管理的决定》规定:“禁止擅自通过‘村改居’等方式将农民集体所有土地转为国有土地。禁止农村集体经济组织非法出让、出租集体土地用于非农业建设。改革和完善宅基地审批制度,加强农村宅基地管理,禁止城镇居民在农村购置宅基地。”《关于加强农村宅基地管理的意见》(国土资源部国土资发〔2004〕234号)第(十三)款重申:“严禁城镇居民在农村购置宅基地,严禁为城镇居民在农村购买和违法建造的住宅发放土地使用证。”法律分析 从我国国家的政治基础和纯粹的法律规定来看,我国现行法律是不允许农村房屋买卖的。加之其又涉及到多方利益博弈,要改变此类规定也很困难。但由于从法律的合理性及此类合同的涉及到的问题广泛性及复杂性来看,又没有充足的理由支认定此类行为全部无效。且农村村民出售住房后,只是不能再次申请宅基地而已,购买房屋的城镇居民也可以行使房屋的居住使用权,只是不能取得所有权证。《物权法》第一百五十三条虽然规定,宅基地使用权的取得、行使和转让,适用土地管理法等法律和国家有关规定,但其却明确了宅基地使用权是一种物权,既然是物权,权利人当然有相应的支配权包括处分权。所以对涉及到宅基地使用权的转让效力的认定,司法实践中认定不尽相同,对该类房屋买卖合同效力的认定就不能简单的一律为无效。如符合规划要求和用地条件,买房自用的,就应认定为有效。且如当事人一方提出无效要求因其违反了诚实信用的民法原则而具有恶意也更不应得到法律支援。(六) 城市公房私自买卖的问题。根据建设部及各地 *** 的规定,此类公房是禁止私自转让的。但这些规定毕竟属于行政规章性质,并不是法律的直接适用渊源。从现实看,私自买卖或者继承公房的行为已非常普遍,且在一定程式上相关公房管理机构也默认了此类行为。如果所涉及的公房转让如在合同签订前或履行后已经得到出租人的同意或买方以自己的名义交付了租金并且实际占有了该房,则这种转让行为是有效的。反之,则为无效买卖合同。有些地方的公房转让合同不同于其他的房地产买卖合同,通常双方转让的是房屋的使用权,这样严格说就不再属于房地产买卖合同。 将他人房屋出卖给第三人,权利人可否主张合同无效 如果第三人已入住的,建议房屋所有权人带上相关资料去当地律师事务所聘请律师做代理人提起民诉。如果第三人未入住,那权利人完全可以不管。

  • 那时花开
    那时花开

    主要看你是哪类房产纠纷,是房产买卖纠纷,还是房产租赁纠纷,还是房地产开发纠纷,着重介绍下房地产开发纠纷开发商的违约责任主要包括:一、逾期交房:这种情况是目前购房者最可能遇到的一种情形。到了开发商与购房者在合同中约定的房屋交付日后,却迟迟得不到开发商的交房或入住通知。解决办法:合同未约定逾期交付房屋违约处理办法的,如开发商逾期交付房屋,按照最高人民法院《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》的规定,违约金按照逾期交付使用房屋期间有关部门公布或者有资格的房地产评估机构评定的同地段同类房屋租金标准确定。二、面积出现误差:在购房时出现房屋实际面积和当初签订购房合同时约定的面积存在一定的误差,这是比较普遍的,重点是看误差的比例和开发商解决误差问题的方式。解决办法:合同未约定房屋面积误差处理办法的,如开发商交付的房屋实测面积与合同约定面积出现误差,根据《商品房销售管理办法》和最高人民法院《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》的规定,面积误差按下列办法处理:1)面积误差比绝对值在3%以内(含3%)的,据实结算房价款;2)面积误差比绝对值超出3%时,买受人有权退房。买受人退房的,房地产开发企业应当在买受人提出退房之日起30日内将买受人已付房价款退还给买受人,同时支付已付房价款利息。买受人不退房的,产权登记面积大于合同约定面积时,面积误差比在3%以内(含3%)部分的房价款由买受人补足;超出3%部分的房价款由房地产开发企业承担,产权归买受人。产权登记面积小于合同约定面积时,面积误差比绝对值在3%以内(含3%)部分的房价款由房地产开发企业返还买受人;绝对值超出3%部分的房价款由房地产开发企业双倍返还买受人。三、设备、装修不符合合同约定:已经签订房屋买卖合同了,并且交付房款或者定金,等到房屋买卖合同约定购房者收房那天,发现自己购买的房屋设备、装修不符合合同约定。解决办法:出卖人交付的房屋的设备、装修不符合合同约定的,购房者应拒绝接收房屋,并视出卖人未交付房屋,因此造成逾期交付房屋的,应按出卖人逾期交房处理。如购房者已接收商品房,发现出卖人交付的房屋的设备、装修不符合合同约定,购房者可要求出卖人限期更正,因更正造成房屋不能正常使用的,可要求出卖人承担赔偿责任,赔偿金可按此期间有关部门公布或者有资格的房地产评估机构评定的同地段同类房屋租金标准确定。出卖人拒绝更正或在合理期限内未更正的,购房者可要求出卖人承担相应赔偿责任。赔偿责任以实际损失为限,实际损失包括设备、装修的差价款、改动工程款及不能正常使用房屋期间的损失。四、变更规划、设计:在购房者与开发商签订的合同中,一般都约定开发商在变更设计之前,必须经过购房人同意。否则,开发商构成违约行为,购房者有权要求退房。解决办法:按照《商品房销售管理办法》第24条规定,房地产开发企业应当按照批准的规划、设计建设商品房,经规划部门批准的规划变更、设计单位同意的设计变更导致商品房的结构型式、户型、空间尺寸、朝向变化的,房地产开发企业应当在变更确立之日起10日内,书面通知买受人。买受人有权在通知到达之日起15日内做出是否退房的书面答复。买受人在通知到达之日起15日内未作书面答复的,视同接受规划、设计变更以及由此引起的房价款的变更。房地产开发企业未在规定时限内通知买受人的,买受人有权退房;买受人退房的,由房地产开发企业承担违约责任。五、房屋质量不合格:房屋质量不合格是房屋安全存在隐患,房屋的质量是重中之重,出现这种情况,开发商难以通过竣工验收及验收备案,无法交房。或者是房屋交付使用后,房屋主体结构质量经核验确属不合格。解决办法:根据最高人民法院《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第13条规定,开发商交付的房屋主体结构质量不合格和房屋质量严重影响房屋正常使用的,购房者可要求解除购房合同,并要求开发商承担赔偿责任,其它房屋质量问题,购房者可要求开发商限期修复,出卖人拒绝修复或者在合理期限拖延修复的,购房者可以自行或委托他人修复,修复费用由出卖人承担,因修复造成交房延误的,可要求开发商承担逾期交房的违约责任。房屋的质量应以工程质量检测机构的检测结果为依据,购房者对房屋质量存有疑虑的,可委托工程质量检测机构对房屋质量进行检测。六、未按期办理产权过户手续:由于开发商的原因,买房人在合同约定的期限内无法取得房屋的产权证,另外由于一些房地产运营不规范,一些开发商拖欠土地出让金等问题时有发生,导致购买这些楼盘的购房者入住多年也无法取得房屋产权证。解决办法:按《商品房销售管理办法》第34条规定,开发商应在商品房交付使用后60日内,将需由其提供的办理房屋权属登记的资料报送房屋所在地房地产行政主管部门。如开发商未按上述日期提交房屋权属登记材料,致使购房者未能按约定期日或规定期日取得房屋权属证书的,开发商应承担相应的违约责任。前述“规定期日”按下述方法计算:合同未约定的房屋权属证书取得日期,商品房买卖合同的标的物为尚未建成房屋的,按房屋交付使用后90日计算;商品房买卖合同的标的物为已竣工房屋的,按合同订立之日起90日计算。出卖人未按期提交办理房屋权属登记所需材料致购房者未按期取得房屋权属证书的,商品房买卖合同约定了违约金处理办法的,按合同约定处理;商品房买卖合同未约定违约金处理办法的,按已付购房款,参照中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准计算(现行为日万分之二点一)。因出卖人未按期提交房屋权属登记材料,致购房者未能按约定和规定期限取得房屋权属证书超过一年的,购房者可要求解除合同,并可要求损失赔偿,损失可按银行同期固定资产贷款利率计算。其实如果开发商根本违约的话购房者可以要求退房。如果您不了解的话可以咨询下沈阳震徽律师事务所专业的房产律师,即使办不了退房也可以请律师帮忙争取更多赔偿金。

  • 花间一壶酒
    花间一壶酒

    常见的买房纠纷主要分为:(1)逾期交付房屋引起的纠纷。(2)逾期办理过户手续引起的纠纷。备肆(3)要求返还定金引起的纠纷。(4)要求解除房屋买卖合同或确认房屋买卖合同无效引起的纠纷。(5)因“黑白合同”引起的纠纷。其中前三种都可以起诉的,当事人可以委托律师作为诉讼代理人,委托时应提供自己的个人有效身份证,相关材料,缴纳有关代理费用。选择房产诉讼律师时应按照案件的大小,难易程度与律师进行详细沟通。想要了解更多关于房产律师的相关信息,推荐咨询北京冠领律师事务所。北京冠领目前总所员工仿并轿逾500人,律师团队均来自于国内知名法学院校,拥有扎实的理论和实务功底;冠领律师事务所专家团队均来自国内知名高校,专家、学者、各界名流众多。与中国政法大学等知名高校保持深度交流合作,是中国政法大学实践基地和刑事司法学院战略合作伙伴。

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